正如前几天,郑裕彤家族新世界地产面临爆雷的时候,我曾不要脸地断言,这只是整个香港地产倒下的第一张多米诺骨牌。
如今香港“铺王”邓成波家族,正站在破产边缘。从月收租280万到资不抵债,从“一铺养三代”到“二代即破产”,这个曾经的商业神话,已经崩塌。最直接原因就是,香港四大核心商圈的空置率,已经飙升至12%以上。事实上,香港地产已经进入了黄昏序章。香港人心中对地产的信仰,也在不断新增的负资产中,慢慢消弭。往大的方向说,香港那个寸土寸金,买块砖头都能赚钱的时代,一去不复返了。
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咱先说说“香港铺王”邓成波家族的崩塌。巅峰时期,邓家手握超过两百个商铺和工业大厦,总值超700亿港币。2021年邓成波去世时,《福布斯》给他的身家估值是47.5亿美元,在香港富豪中排第19位。不过,邓成波借钱买铺、以铺养铺的高杠杆模式,虽然在楼市上升期无往不利,但也埋下了致命隐患。
偏偏二代接班人邓耀昇比父亲更激进,他不满足于收租度日,野心勃勃要打造酒店帝国。从2017年开始疯狂收购酒店,巅峰期旗下有14家酒店、3000多个客房,而这些收购几乎全靠借贷,并且都是在市场高位成交。2020年2月,就在疫情爆发前夕,邓耀昇还以7.7亿的高价,买入松龄护老院52%股份。结果疫情一来,酒店全部停摆,养老院也经营困难,但银行利息一分不能少。面对资金链断裂,邓家开始疯狂抛售资产,但市场已经变天。他们越卖越亏,陷入恶性循环,最终造成了今天的局面。
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但其实,无论是邓家也好,还是郑裕彤家族也罢,虽然都是在二代三代手里崩塌,但核心因素还是整个香港经济的问题。就算一代们还在,面对香港这样的消费大环境,大概率也是回天乏术。最新统计显示,今年第一季度,光是香港四大核心商圈,就有897间空铺,空置率飙升至12.1%,创下近五年来新高,直逼2020年疫情最严重时的历史峰值。具体到各区,情况更是惨不忍睹。旺角最惨,空铺数量高达300多间,占全港总数近四成。昔日摩肩接踵的购物天堂,如今大量空置,其中不少都是以前最抢手的黄金铺位。
中环大崩盘,高端餐饮几乎全军覆没,空置率涨幅全港第一。
铜锣湾这个曾经租金全球第二贵的购物区,人流量比高峰期少了一半。
时代广场、崇光百货门口不再需要排队,罗素街的名表店,一天可能都卖不出一只表。
四大商圈中唯一还在苦撑的,只剩下尖沙咀,但也只是相对而言。更可怕的,不是空置率本身,而是空置时间。数据显示,超过六成的空铺已经空置半年以上,1/4空置超过两年。这些长期空置的铺位,要么租金过高,要么位置太差。但即便空置率创下新高,部分业主仍不肯面对现实,宁愿空置也不降租。哪怕前特首等大佬都公开呼吁减租,但回应者寥寥。
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一百多年来,香港的地产业,见证了从小渔村发展成大都会的非凡历程,为这座城市创造了巨大的财富。近百年来,整个香港社会形成“有楼万事足,买房必致富”的信仰。这和内地之前十来年是一致的。而如今香港楼市崩盘,本质上是全球化退潮的微观镜像。纽约、伦敦等国际都市的写字楼空置率同步攀升,新加坡的房产信托收益率跌破4%,再叠加香港眼下的困境。可以说,全球资本对传统商业地产的信仰,正在走向瓦解。
更具启示意义的是,这场危机暴露了香港经济转型的深层矛盾。2024年数据显示,香港数字经济规模仅占GDP的7.3%,远低于深圳的38%,产业升级滞后,香港楼市的神话,缺乏经济基本面支撑。在这场财富大洗牌中,没有真正的赢家。
松哥觉得,香港四大家族也好,邓成波家族也罢,老钱们的陨落,其实都在警示我们,依赖制度红利、忽视价值创造的财富模式,终将破灭。香港楼市的崩盘,或许正是这座城市告别旧时代、寻找新坐标的历史契机。有时候看香港,总是感觉在看自己,你觉得呢。
香港近百年的地产信仰..
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